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華僑城,拋售的不是“錢”,而是“未來”

2019-09-28 17:20:45 旅游地產觀察 I先生

“拋售”只是形式,在有態度、有策略的“花拋”之后,如何善加利用巨額財富,才是王道?

“拋售”只是形式,在有態度、有策略的“花拋”之后,如何善加利用巨額財富,才是王道?

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“無敵”是多么寂寞

看完了華僑城自導自演的幾輪拋售大戲后,華僑城終于還是把持不住,喜提了外界調侃式的“拋哥”稱號。面對最近沸沸揚揚的輿論,華僑城三十多年賺下的家底,真會被一拋而空嗎?

近幾年,頻繁拋售企業名下資產的大腕、巨鱷比比皆是,華僑城作為國內“文旅+地產”的產業先河。從90年代的錦繡中華開始,到引入“5G”技術而被主題樂園圈內人士頻提的“歡樂谷”,華僑城作為擁有央企背景的文旅產業頭部企業,或許早早便加速了“文旅產業”進程,只是多數人沒有認清華僑城此舉背后的邏輯,明為“去地產化”,暗則“重倉文旅”。

9月13日,不僅是華僑城集團順德分公司六周年慶的日子,也是順德歡樂海岸PLUS開始試營業的第一天。項目位于粵港澳大灣的重要位置,作為都市型的文旅綜合體項目,該項目的開業,引發了業內外各界人士的多番言論,有人認為:“這或許是華僑城進一步深耕文旅產業的預兆... ...”,也有人調侃:“這不就是變賣之后的文旅豪賭,把襄陽的錢,全部投來廣東... ...”。其實,早在順德項目開業前三天,云南騰沖市華僑城的夢幻騰沖文旅項目就已隆重開工建設,兩者在金秋九月,相繼面世并非巧合。

廣州、云南兩個相隔甚遠、一東一西的地方,誰會想到時隔多年,竟成為華僑城文旅產業布局中的關鍵因素。

自2018年“華僑城大會戰”啟動以來,華僑城旗下18個子公司,在云南簽約項目接近60個,算上今年7月,華僑城在“云南大會戰”一周年大會上,新增的37個項目,兩年時間,華僑城在云南的簽約項目已接近百個,簽約金額初步估算達1960億元,基本坐實華僑城決心深耕云南文旅產業的局面。

然而,今年6-7月之間,各大媒體又相繼報出了華僑城拋售云南、成都、西安等7個地方子公司股權的消息后,華僑城突然間就登上各大新聞渠道“熱拋榜”的榜首,民間又自發傳出各種“華僑城要完了?”、“華僑城文旅轉型失敗”等熱議,也讓廣大“觀眾”一時間摸不著頭腦,華僑城到底要放棄云南,還是深耕云南。

事實上,從2018年開始,華僑城便開始四處拋售各地資產,據不完全統計,華僑城總計出售約20個子公司股權及1個資源包,然而這些被頻拋的資產,多涉及傳統地產相關行業的全資子公司,比如:昆明萬瀾房地產開發有限公司50%股權、盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權等,所以,華僑城并不是“快完”,而是“快完成”。

以昆明萬瀾地產開發公司為例,該子公司旗下涉及項目基本是住宅類。今年6月,昆明萬瀾該公司宣布投資110億元建設萬科城項目,該項目由6宗住宅用地構成,地價為52.20億元。華僑城出讓該公司50%股權背后的目的,想必是路人皆知的事,那就是迅速擺脫傳統地產束縛。緊接著,華僑城又大手筆的出讓了盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權,意在“收攏資金,大力發展云南騰沖文旅主題樂園事業”。

從2019年1-7月華僑城在云南簽約的37個項目來看,16個文旅項目、9個城鎮化項目、6個產業項目和6個美麗鄉村項目,這些項目均符合其未來文旅發展模式。

不僅如此,2019年上半年華僑城A的財報顯示,其總資產規模已達3346億元,同比增加13.75%;實現營業收入177億元,同比增長20%。其中,房地產行業收入約121億元,占總收入68%,毛利率達到80.57%。旅游綜合行業收入為57.2億元,毛利率32.61%。旗下酒店累計實現收入7億元、同比增長7%。

從2019年上半年華僑城A的財報中,我們可以看到雖然傳統房地產行業盈利能力依舊強勢,但是其文旅產業及酒店產業的營業收入占比之和,已接近40%,文旅產業轉型之路初顯成效。

這一波云南37項目的成功簽約,讓位于西南邊陲的彩云熱土,牢牢占據了華僑城文旅大戲的一個“主角席位”。

說完了云南,來看看華僑城十分重視的另一個區域——廣東,早在2019年7月、8月,華僑城就在佛山、東莞、江門、三亞等地也在不斷買入土地。在未計入財報的8月、9月,華僑城拿地勢頭,絲毫不減。9月2日,華僑城11.47億元拿下廣州羅崗村一宗宅地;8月28日,華僑城以14億元拿下東莞黃江鎮2宗商住地塊,據華僑城官方網站顯示,未來粵港澳大區,計劃開拓文旅項目26個,預計投入1000億元,這或許就是華僑城下決心退出湖北襄陽的主要原因,并非外界傳言“兵敗襄陽”的輿論。

2019年6月29日,華僑城在襄陽市首次發布“華僑城奇幻度假區新城整體規劃”,新城分為“優質生活新城”“漢江文化客廳”“商業商務文化中軸”“奇幻度假區”四大空間格局和業態,以及華僑城全新品牌矩陣“奇幻系”三園一鎮的規劃,新城坐落在襄陽市東津新區,占地面積約8.48平方公里,奇幻樂園開業時間預計在2021年6月。

時隔三個月,2019年9月9日,華僑城集團突然對外宣布,襄陽華僑城文旅發展有限公司擬轉讓旗下襄陽文城實業發展有限公司90%-100%股權。一時間,外界各大媒體及不知情人士,提出“敗走襄陽?”、“華僑城就這么走了?”的熱議,其實在知情人士眼中,這一次放棄熱火的中心區域,轉走“東西”兩端的布局策略,實在高明。

廣東、云南的兩端式文旅布局,是在告訴外界華僑城去地產化或將接近尾段,新的華僑城文旅格局即將“破繭重生”嗎?如若這樣,此前被業內悄傳的西南及東南沿海區域文旅布局,就是華僑城集團亟待開啟的文旅產業王者之路。

文旅不是“任性”,王者偶爾“認慫”

自2015年開始,華僑城宣布轉型,從早期“旅游+地產”的模式,向“旅游+文化+城鎮化”、“旅游+互聯網+金融”發展模式,從根本上搭建文化產業、旅游產業、新型城鎮化、電子產業及相關業務投資五大業務板塊。

專注于文旅轉型,是華僑城揮不去的“夙愿”,然而這條“熱乎乎”的文旅路,對于“迫切轉型”的央企華僑城來說,并不輕松。

從短期內來看,華僑城房地產業務,住宅、商業等物業依舊是主要資金來源,早些年華僑城以“旅游+地產”為主的獨特開發模式,成為其大肆圈地擴張的由頭,華僑城集團董事長段先念曾表示堅持不做房產,只做一級開發,他說道:“可開發的住宅商業交由股份公司開發,也可與其它開發主體合作開發,也可直接轉讓項目。”這一番言論,足以看出華僑城未來之路,非“旅”莫屬。

有態度是好事,但認清事實才能有所改變。從2019年財報顯示,華僑城上半年的主要營收依舊是房地產,營業收入121億元,文旅綜合業務收入57.2億元,其中文旅綜合業務營收相比2018年有所增長,但并不明顯。

2019年,隨著南京、南昌、寧波、順德等地的文旅項目相繼開業,華僑城綜合文旅營收有望進一步提升,但是這幾年的華僑城一門心思鋪在“去地產化”這趟事情上,或許無暇顧及各大文旅項目開業后細致入微的運營操作。

相比萬達、恒大、融創這些知名品牌商來說,華僑城有一個先天優勢就是進入文旅時間較早,從主題公園建設到特色小鎮、度假酒店開發、文化業務板塊,華僑城都有所累積,也似乎探索到了一些盈利模式,但是5年前“景區+簡單游樂設施”搭建的歡樂谷經營模式,在這波“拋售換手”后,能否拔得頭籌、撐起華僑城想要打造的新“文旅藍天”,就有待考量。

華僑城頻繁拋售的背后,有三個目的:保持資產的良性循環、借未來文旅產業發展擴張之勢大肆圈地,以及應對文旅產業變現周期長的硬傷。

所以,在瘋狂拋售資本、大肆掠地之后,面對“如數家珍”的文旅項目運營時刻,華僑城還是要放下“王者”姿態,認個慫,跟別人學學怎么做。

慫吧,慫吧!不是“罪”

“真正的強者,敢于面對‘認慫’的人生。”這句近乎調侃的笑談,正折射出當下華僑城的尷尬處境,雖手握巨資,卻還沒找到最適合的“文旅產業變現之路”。

華僑城,這個一心只想壯大文旅事業的“金主”,面對“大文旅時代”的浪潮,誰會是華僑城最佳的“拜師學藝”伙伴?

“善用IP講好故事”的迪士尼、“一塊積木走天下”的樂高、“科技+中國文化”互融的華強方特、個性“G.O服務”的Club Med,以及完美沉浸式體驗的環球影城,它們都是最佳選擇,不過除尋得“佳師”外,現在的華僑城若要把“文旅產業”做的異常出彩,還必先想清楚這兩點。

第一,文旅產業的核心盈利模式,就是IP運營。每一個IP都可以建立屬于自己的故事,一個優秀的項目在建設之初,運營商究竟要告訴市場消費者一個怎樣的中國文化故事,就顯得十分關鍵。

這些借助中國文化賦予文旅項目鮮活生命的開始,是項目緊抓未來市場發展商機的風向標,好故事不嫌多,一個優質的故事,往往就是一個優質IP誕生的根本,想想迪士尼的加勒比海盜、獅子王等優秀的電影故事是如何賦予IP永動之力,潛移默化地實現IP價值的變現。

第二,從細節處打造個性服務服務,細節的打造不僅停留在裝飾品及戶外主題配套上,更需要深入到“個性化服務”之中。

以來自法國的Club Med、來自丹麥的樂高樂園為例,Club Med對于園區內游玩的大人、小孩時刻提供著無微不至的G.O服務,樂高樂園通過“教育娛樂”的方式,提供特色“玩樂+”的教育課程,讓大人、小孩癡迷不已。兩者都在各自擅長的領域,持續為游客來帶去高品質服務,從而實現價值變現。

所以,拋售不是目的,如何善加利用瘋狂拋售之后,獲得的巨額資產,才是文旅產業持久發展的“王道”。

結語

背靠央企這棵“參天大樹”的華僑城,其瘋狂拋售之舉并不可怕,可怕的是突然有一天“拋哥”停止倒手,是不是意味著華僑城的“文旅產業大斧”已成,華僑城會吹響進攻的號角,揮動手中大斧,從而改變國內文旅產業格局進而席卷全球?

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